从濒临破产到不差钱,佳兆业郭英成是怎么做到的?

这家险些破产的地产公司,如今正斥资30多亿竞标中体产业。

从濒临破产到不差钱,佳兆业郭英成是怎么做到的?

债务重组两年多,尽管佳兆业复牌仍旧遥遥无期,但其控制人郭英成仍旧在资本市场玩得游刃有余了。

除了最近被保监会曝光、疑似多家关联公司参股保险公司外,郭英成还在公开竞标另一家上市公司中体产业(600158.SH),这家体育管理总局旗下的上市公司资产寥寥,但国字号上市公司的“壳”资源却珍贵无比。

中体产业第一大股东所持22.07%的股份报价最少32.6亿元,目前拟参与竞标的四家企业分别是北京翔明体育文化公司、新理益集团有限公司、天津乐体安鸿体育文化发展有限公司、深圳市鹏星船务有限公司。

天津乐体安鸿体育文化发展有限公司是乐视体育旗下公司,新理益集团归属于刘益谦,深圳市鹏星船务有限公司则是郭英成控股的深圳市航运集团的全资子公司。

航运集团是佳兆业从深圳市国资混改中取得的资产,目前深圳市政府保留30%的股份,佳兆业旗下的深圳市鸿利金融投资控股有限公司(下称鸿利金融)持有70%的股份。

纵观这两年佳兆业转型路径,推动细分产业上市,也是郭英成梦寐以求的事情。从砸下真金白银买下深圳足球俱乐部、大力布局金融领域、再到竞标中体产业,郭英成似乎完全摆脱了此前“锁盘”风波的阴霾。

更重要的是,佳兆业似乎不差钱了。这从深圳市鹏星船务有限公司(下称鹏星船务)的架构中可以看出一些端倪。

陷入“锁盘”风波后不久,佳兆业曾将鸿利金融卖给“玩具大王”蔡志明,后又收回。个中缘由是控制了鸿利金融也就相当于控制了航运集团。

航运集团目前最值钱资产是位于深圳东角头的一宗土地51%的权益,由于涉及与持股49%的另一股东谈判及政府片区规划,无论是蔡志明还是郭英成,均难以迅速开发。

郭英成早前曾计划在这宗土地上修建世界第一高楼。

鸿利金融目前的股权架构,中信信托旗下鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业作为有限合伙人,持有鸿利金融99%的股权,出资额高达54.45亿元,佳兆业集团(深圳)有限公司持有的另外1%的股权,同时向中信信托质押。

中信信托以股权投资的形式介入,但并没有派驻人员到鸿利金融董事会,所以并不排除与佳兆业签订了股份回购协议,可以相信的是中信信托取得鸿利金融股权,是意在以东角头地块作为相关合作的保险。

在接手这些股权的前一个星期,中信信托党委副书记、副董事长路京生曾拜会原深圳市市委书记马兴瑞,坊间传言称东角头地块是双方讨论的一个重点。

砸下上百亿元在资本市场玩,郭英成的钱到底从哪里来?这还需再往回全盘思考,在佳兆业因政府“锁盘”风波深陷境内外债务压力时,中信银行联合中信信托的“中信系”、平安银行分别与佳兆业签订了金融合作协议,授信额度分别为300亿元、500亿元。

随着佳兆业全面恢复经营,从诸多公开资料中可以一窥双方合作的细节,同时也就明白了郭英成在成为“资本大佬”路上的底气所在。

除了取得佳兆业旗下鸿利金融的股权,中信信托还以同样的方式入股了佳兆业旗下深圳市一号仓科创技术有限公司、上海赢湾兆业房地产有限公司,同时接受了佳兆业等小股东的股权质押,这两家公司分别在惠州、上海拥有土地资产,其中惠州项目为佳兆业早前以18亿元的价格并购而来。

中信银行与佳兆业的合作则是采用“融资抵押”形式进行,截至目前,佳兆业在深圳的三个旗舰项目佳兆业城市广场、佳兆业山海城(盐田旧改项目)、佳兆业科技金融中心(佳兆业新总部大厦)的项目公司100%股权均已质押给了中信银行,用于担保上百亿元的贷款金额。

在上市公司公告中,佳兆业此前曾公布了与中信银行的合作详情——中信银行及中信信托向其提供了约166亿元供重组之用,同时将继续向佳兆业提供融资,支持业务发展。因此目前来看,佳兆业与中信银行在300亿元的授信额度中已充分合作。

平安银行与佳兆业集团的合作是以专项基金形式进行,双方成立了嘉兴平佳投资管理有限公司各占50%股份,随后该基金公司发行了嘉兴平佳壹号-陆号基金,但目前启动的只有嘉兴平佳壹号投资合伙企业(有限合伙),引入了长城基金旗下的长城嘉信资产管理有限公司为有限合伙人,出资额约33亿元,预计其他基金将陆续引入投资者。

还有一个不能忽略的金融机构是信达资产,信达资产牵头完成了佳兆业境内债务重组,一名信达资产的业务总监在去年底的一个金融论坛中透露,佳兆业最大债主中国银行支持了重组,因为佳兆业的“基因”和运作都非常好,只是没有计算好价值。

除了牵头重组,信达资产也为佳兆业提供融资超过100亿元,同时还取得了一个位于深圳观澜区域、占地面积近13万平方米的旧改项目多数权益。

为了双方的合作,他们架构了两个有限合伙企业,投向旧改项目公司的芜湖信东圳投资中心(有限合伙)中,信达资产出资37亿元,旗下投资公司华建国际实业(深圳)有限公司出资3亿元;尚未有明确投资指向的宁波梅山保税港区信穗投资合伙企业(有限合伙)中,信达资产的出资高达68亿元。

无论是奇迹“复活”还是在出击资本市场,郭英成的底气来自于佳兆业在深圳及周边区域的成熟布局,这些土地和项目资产均能从资本市场中融资,但这些钱并不是没有代价,这将让佳兆业未来的利润大打折扣,同时考验着诸多风险管控能力。

再往回溯源,来自潮汕地区的郭英成能够在短短10多年时间,将号称“旧改专家”的佳兆业送上港交所,并成功布局全国,很大程度受益于瑞信、瑞银、凯雷等资本大佬支持,而当特殊商业模式、政治风险制造出“黑天鹅”时,郭英成也不得不再次求助于资本市场,并甘愿为此付出代价。

作者:罗强

来源:界面新闻

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